关于物业的争议不绝于耳。“建议取消物业”的呼声频频登上热搜，业主与物业之间的矛盾似乎愈演愈烈。从服务不到位、收费不透明，到公共收益去向成谜，越来越多的人开始质疑：物业到底还有没有存在的必要？全面取消物业并非解决问题的良策。2021年起正式施行的《民法典》及各地新规，不仅强化了业主的权益，更为业主开辟了一条获得长期收入的合法路径。
一、物业为什么难取消？
首先需要明确，物业管理的本质是对小区共有部分和公共事务的专业化服务。一个小区如果没有物业，垃圾清运、电梯维保、安保巡逻、绿化养护等工作谁来负责？业主自管虽然在一定条件下可行，但对组织能力、专业知识和时间精力的要求极高，绝大多数小区并不具备自管条件。
完全取消物业可能导致小区陷入混乱，房屋贬值，最终受损的还是业主自己。因此，国家层面的政策方向并非“取消物业”，而是规范物业行为、保障业主权利、推动物业回归服务本位。
二、2021年新规：业主权利的全面升级
2021年1月1日起施行的《民法典》，在物业服务领域带来了多项突破性规定：
- 业主有权换物业。根据《民法典》第946条，业主依法共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。这意味着，如果物业服务差、口碑烂，业主可以通过业主大会投票将其“炒掉”。
- 物业服务人和业主的权利义务更明确。《民法典》专章规定物业服务合同，明确了物业的职责范围和业主的缴费义务，同时也规定了物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
- 公共收益归业主共有。《民法典》第271条、第274条等条款明确：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。
2021年多地的物业管理条例也相继修订，进一步细化了公共收益的管理和分配办法。
三、业主如何获得一笔长期收入？
这里所说的“长期收入”，主要来源于小区公共收益。具体包括：
- 电梯轿厢广告、道闸广告、外墙广告收益；
- 公共区域停车位租金；
- 快递柜、自动售货机、通信基站等场地租赁费；
- 公共用房出租、游泳池、会所等经营收入；
- 共有部位征收补偿等。
这些收益在扣除合理管理成本后，应归全体业主所有。过去，很多物业公司将这些收入悄悄纳入自己腰包，业主毫不知情。新规之下，业主有权要求物业定期公开公共收益账目。
这笔钱如何成为业主的长期收入？
- 直接分红。部分小区经业主大会决议，将公共收益按产权面积比例直接发放给业主。例如，有的小区每年每户可分得几百甚至上千元。
- 抵扣物业费。更常见的做法是将公共收益用于抵扣全体业主的物业费，间接减轻业主负担。这相当于每月少交一部分钱，长期来看是一笔可观的收入。
- 补充专项维修资金。将公共收益存入维修资金专户，用于小区共用部位、共用设施设备的维修更新，减少业主额外筹资。
- 改善小区公共设施。用于提升绿化、增加监控、翻新大堂等，提升居住品质和房屋价值，这同样是“隐性收入”。
四、如何确保这笔收入落到业主口袋？
要让公共收益真正惠及业主，需要做到以下几点：
第一，成立业主委员会。业委会是代表业主监督物业、管理公共收益的法定组织。没有业委会，业主很难形成合力。
第二，要求物业定期公示账目。根据《民法典》第943条，物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开。
第三，通过业主大会决议收益用途。是分红、抵扣物业费还是补充维修资金，由业主共同决定。
第四，必要时审计和诉讼。如果物业拒不移交公共收益，业主可以委托审计，甚至提起诉讼要求返还。
五、
物业不会全面取消，但物业的“暴利时代”正在终结。2021年新规的落地，让业主从被动缴费者转变为权益享有者。公共收益这笔原本被忽视的“隐形财富”，正在变成业主看得见、摸得着的长期收入。如果你是业主，不妨从今天开始，关注小区公共收益，推动成立业委会，让属于大家的钱真正回到大家的口袋。取消物业不是目的，让物业好好服务、让业主真正当家作主，才是正道。
